高房价之困溢价买房不单为居住更为衍生利益转子泵

2022-07-27

高房价之困：溢价买房不单为居住更为衍生利益

高房价之困：溢价买房不单为居住更为衍生利益2006-01-09 23:37:10 来源：2006年01月09日经济观察报分享到：清华大学房地产研究所2004年初的一项研究表明，京、沪、穗、杭四城市的住宅价格与月租金的比值，分别约为177、261、194、286。换言之，假设月租金中的平均费用以租金总额的20%计算，四地买房用于自住的年租金收益率分别仅为5.4%、3.7%、3.9%、3.4%。相比之下，欧美一些国家的房价租金比曾长期在100上下波动；即使近年来受到严重的全球性房价泡沫困扰，比值也从未超过150，显著低于北京和广州，更是上海与杭州的一半。

直观理解这些数据，我们似乎可以得出结论：在中国购买住房的投资收益偏低，租房是老百姓更为经济的选择。但是，房地产市场为我们展示的现实，却是老百姓正以一种前所未有的热情“抢购”住宅。即使宏观调控令一部分人选择了“持币待购”，但这些观望者并不打算长期租房，而是随时准备在房价下跌时加入购房大军。对这种狂热得近乎全民政治运动的购房热情，究竟应该如何解释？

住房梦之重

既然从投资收益的角度看，买房不如租房划算，那么推动居民购房的重要原因，必然与非经济因素有关。联合研究组尝试从居住因素、社会与心理因素、制度因素、经济因素四个方面，探询人们热切买房的原因。

调研工作分三个渠道进行；其一，在北京的房展会上面向参观者展开问卷调研；其二，在焦点房地产网上面向访客展开网上调研；其三，在《经济观察报》上刊登调研问卷并回收。

注：“北京2”的数据为在北京房展会上的调查所获得(下同)。

·购房动机之居住因素

从居住因素来看，首先，租房生活的不安定性，是人们普遍不愿意租房的最重要原因(占53%)。此外，租房在装修与布置方面受到较多限制、用于出租的房子通常在房龄、户型、设施等居住质量方面相对较差、和房东或合租者的人际关系不容易处理都是人们不愿意租房的几大主要原因。

·购房动机之社会与心理因素

从社会与心理因素来看，大约六成的调查对象为了“获得真正‘家’的感觉”而选择购房。另一个值得关注的社会因素是购买住房用于结婚。在上海等部分城市，没有住房往往成为男青年在求偶中的重要劣势，而谈婚论嫁中的青年男女也往往因为一房难求而延后婚期。大约四分之一的调查对象涌向售楼处时，带有从众跟风的成分(因为大家都在买，所以自己也要买)。分别有16.2%与10.4%的人购房是为了证明其身份地位或者不丢面子。

·购房动机之制度因素

从制度因素来看，超过一半的调查对象不以制度因素为购房原因。但在中国现行户籍制度下，一些城镇集体户口的父母无法为孩子落户，这迫使一些年轻夫妇必须先购买住房，才能要孩子。此外，通过买房落户为孩子上知名学校铺平道路，或者为了行使自己购买政策性住房的权利等因素，促使了一部分家庭购买住房。

·购房动机之经济因素

从经济因素来看，约44.5%的调查对象认为买房比租房更合算；同时，41%的人倾向于购买住房，考虑到了住房可以保值增值这一因素。出于投资渠道的匮乏或者积累财富的原因而购买住房者占全部调查对象的不到20%，只有13%的人购买住房是为了避免租金上涨，锁定居住消费支出。

首要购房动机

46.0%的购房者视居住因素为最重要的购房动机，以社会与心理因素、经济因素、制度因素为首要动机的购房者分别为25.7%、23.4%与4.9%(图)。换句话说，推动人们去购买住房的诸多因素当中，经济因素的分量确实并不重。

结论与建议

以资产定价而论，目前的住房资产价格似乎存在“高估”。但购房者热衷于以较高的“溢价”买入住房，恰恰证明拥有住房不单是为了满足居住空间的需求，还提供了更为广泛的衍生利益，诸如居住安定性、居住质量、“家”的感觉、心理安全感等等，甚至可能构成年轻人婚嫁的前提条件。对这些衍生利益的重视，一部分可能源于中国的传统文化观念(因而相对不容易改变)，一部分可能源于当前的市场环境(因而是可以逐步改变的)。无论如何，只要附着在住房之上的这些衍生利益，被人们所重视而又相对稀缺，购房者就不得不为此支付高额“溢价”。

在此，联合研究组提出如下建议：

第一，政府应为平衡市场供需作出更大努力。当前大多数地区的房价上涨过快，与住房有效供给相对不足有关。其一，宏观调控紧缩了银根和土地供应，新建商品房的供应量难以满足需求；其二，住房升级的居民家庭由于各种主观性和制度性因素缺乏出售旧房的积极性。在增加市场有效供给方面，政府宜尽早制定长远规划，明晰相应的金融扶持政策与土地供应政策，并清除二手房上市的有关障碍，鼓励其上市，同时增加持有第二套住房的成本，形成分层次的、供给充分的住房市场。

第二，政府在解决中低收入者住房问题时宜加大力度。目前的问题在于经济适用房政策没有找对帮助的对象，而廉租房的覆盖面太小。我们建议政府既要加大投入，包括公共财政预算投入，来扩大住房保障的覆盖面(特别是政府廉租房的覆盖面)，也要进一步完善中低收入者住房保障制度(特别是受益人的资格甄别机制)。

第三，政府应加强对房屋租赁市场的管理，保护租房者利益。目前，租房者租赁期限未满而被房东驱赶、频繁搬家的案例屡见不鲜。如果政府一方面通过增加廉租房的供应缓解租赁市场的供需矛盾，另一方面加强对租房者利益的保护，租房者即会更平和地看待是否买房的问题，减少买房的急切和盲目行为，最终有利于房价租金比合理回归。

第四，政府应改革户籍等制度，使住房不承载过多其他利益相关因素，避免政策性强制购房。目前，买房为孩子落户、上学，已经形成了一股相当强的驱动力，造成的不良后果应引起警惕。

最后，也建议广大居民理性看待购房问题，注重买房时机的选择。租房者首先要破除自己心理上的障碍，不要把买房视为“天经地义”，赋予买房太多的象征意义，年轻人尤应量力而行，并非一定要在结婚前买房。总而言之，买房应给予消费者更大的生活自由，而不是带来更多的困扰。

住房金融制度变革与住房制度改革共同推动了1998年以来住房需求的井喷行情，在住房供给相对不足的情况下，也推动了房价的持续快速上涨。在此过程中，缺乏住房保障制度保护的广大居民，缘于对居住安全的担忧而加剧了对拥有住房的热切程度。这可以视作房价与租金相背离的社会背景。联合研究组认为，伴随着中国住房市场供需趋于平衡，以及住房保障制度的完善，房价与租金之间很可能会趋于价值回归。

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